Immobilienschulden – was tun? Die 5 häufigsten Fragen und Antworten

Für die meisten Menschen ist es selbstverständlich, beim Kauf eines Hauses, einer Wohnung oder eines Grundstücks einen Kredit bzw. ein Darlehen aufzunehmen. Anders ist es auch selten möglich, einen sechsstelligen Betrag für die Traumimmobilie bereitstellen zu können.

Im Unterschied zu „normalen“ Schulden erhält der Darlehensgeber - zum Beispiel die Bank - bei Immobilienschulden eine besondere Art der Absicherung. Ist der Darlehensnehmer nicht mehr in der Lage, das Darlehen vereinbarungsgemäß zurückzuzahlen, hat der Darlehensgeber die Möglichkeit, die Immobilie anderweitig zu verwerten.

1. Wie entstehen Immobilienschulden?

Immobilienschulden entstehen genauso wie „normale“ Schulden durch den Abschluss eines Darlehensvertrages, in welchem sich der Darlehensnehmer zur Rück- und Zinszahlung verpflichtet. Im Gegenzug dazu erhält der Darlehensnehmer nach Vertragsschluss die der Höhe nach vereinbarte Darlehenssumme.

Im Regelfall verlangt der Darlehensgeber jedoch die Eintragung einer Grundschuld oder Hypothek im Grundbuch, die ihm als Sicherheit dient.

Ist man nicht mehr in der Lage, das Darlehen wie vereinbart zurückzuzahlen, kann der Darlehengeber die Immobilie direkt aus der eingetragenen Grundschuld verwerten. Daher ist schnelles Handeln geboten.

Die Grundschuld unterscheidet sich von der Hypothek dadurch, dass die Hypothek parallel zur Restschuld mit den Rückzahlungen auf das Darlehen sinkt.

Die Grundschuld sinkt hingegen nicht parallel zur Restschuld und wird erst nach der vollständigen Darlehensrückzahlung auf Antrag aus dem Grundbuch gelöscht.

Obwohl die Hypothek im Vergleich zur Grundschuld scheinbar einige Vorteile bietet, wird in der Praxis in nahezu allen Fällen eine Grundschuld eingetragen.

Dies liegt daran, dass die Grundschuld auf Dauer flexibler ist. Ist die Restschuld beispielsweise bereits deutlich geringer als die Grundschuld, kann ein neues Darlehen aufgenommen werden, das durch die bereits eingetragene Grundschuld abgesichert ist.

2. Wie verbreitet sind Immobilienschulden und wer ist besonders häufig davon betroffen?

Immobilienschulden ist die vom Volumen her am weitesten verbreitete Schuldenart in der Bevölkerung. In Umfragen gibt regelmäßig die Mehrzahl aller Befragten an, am ehesten für den Kauf einer Immobilie Schulden aufzunehmen.

In den letzten Jahren hat sich gezeigt, dass der Trend vermehrt zum Kaufen statt zum Mieten von Immobilien geht. Dies liegt zum einen an der seit Jahren vorherrschenden Niedrigzinsphase, die durch die Europäische Zentralbank gesteuert wird. Viele Menschen möchten von den günstigen Krediten profitieren. Zum anderen sind immer mehr Menschen der Ansicht, dass sich ein Immobilienkauf auf Dauer mehr lohnt als die Miete.

Besonders häufig sind junge Familien von Immobilienschulden betroffen, wenn sie ein Darlehen aufgenommen haben, das sich an der Grenze ihrer Belastbarkeit befindet.

3. Kann man Immobilienschulden vermeiden und wenn ja, wie?

Ob Sie die Eintragung einer Grundschuld vermeiden können, hängt von vielen Faktoren ab. Entscheidend sind die begehrte Darlehenssumme, das von Ihnen eingebrachte Eigenkapital und welche anderweitigen Sicherheiten zur Verfügung gestellt werden können.

Grundsätzlich sprechen aber keine Argumente gegen die Eintragung einer Grundschuld. Zum einen verringert eine eingetragene Grundschuld das Ausfallrisiko für den Darlehensgeber mit der Folge, dass das Darlehen insgesamt günstiger wird. Zum anderen würde Ihre Immobilie auch ohne eine Grundschuld nach einem Gerichtsurteil verwertet werden, wenn Sie zahlungsunfähig werden.

Es ist vielmehr zu empfehlen, sich bereits vor Abschluss eines Darlehensvertrages an eine Schuldnerberatung zu wenden. Diese wird Ihnen dabei helfen, das Risiko zutreffend einschätzen zu können und wird gemeinsam mit Ihnen ermitteln, welche monatliche Rate Sie sich tatsächlich leisten können.

4. Was kann man tun, um die Schulden loszuwerden?

Zunächst muss man sich einen vollständigen Überblick verschaffen, wenn man die Schulden zeitnah loswerden möchte. Möglicherweise haben Sie einen Darlehensvertrag abgeschlossen, der vergleichsweise hohe Kosten verursacht, so dass sich eine Umschuldung lohnt.

Genauso ist es möglich, die Schulden schneller und günstiger durch eine Erhöhung der monatlichen Rate loszuwerden. Solche Überlegungen sind jedoch nur dann sinnvoll, wenn Sie die dadurch entstehende monatliche Mehrbelastung tatsächlich stemmen können.

Wenn Sie neben den Immobilienschulden noch beispielsweise hohe Dispositionskreditzinsen zahlen, kann es sich je nach Vertrag auch lohnen, den Dispositionskredit mit einem neunen Darlehen über die vorhandene Grundschuld abzuzahlen.

5. Wie kann eine Schuldnerberatung dabei helfen?

Es empfiehlt sich, nicht nur vor Abschluss eines Darlehensvertrages eine Schuldnerberatung aufzusuchen. Auch wenn Sie bereits Immobilienschulden haben, kann Ihnen eine Schuldnerberatung zeigen, wie lange Sie noch zur Rückzahlung des Darlehens benötigen oder welche Alternativen es gibt.

Wenn Sie eine Reduzierung der monatlichen Rate erreichen möchten, sollten Sie vor der Kontaktaufnahme mit dem Darlehensgeber eine Schuldnerberatung aufsuchen. In diesem Fall berechnet die Schuldnerberatung gemeinsam mit Ihnen, welche Rate Sie infolge der veränderten Umstände - etwa aufgrund vorübergehender Arbeitslosigkeit – leisten können. Die Schuldnerberatung kann Ihnen auch Argumente mitgeben, die Sie gegenüber dem Darlehensgeber vorbringen können, um die Reduzierung zu erreichen.

Möglicherweise stellt sich auch heraus, dass Ihre Darlehensbedingungen so ungünstig sind, dass sich eine Umschuldung auf einen anderen Darlehensvertrag lohnt. Eine Schuldnerberatung wird Ihnen hierbei Möglichkeiten aufzeigen, wie Sie die Umschuldung am sinnvollsten vornehmen.

Haben Sie darüber hinaus noch Fragen zu diesem Thema? Vereinbaren Sie noch heute den ersten Beratungstermin unter 089 255 47 152, schreiben Sie uns eine Mail an kanzlei@schuldnerberatung-fehse.de oder nutzen Sie unsere Online Terminbuchung.

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